Доходите на физическите лица, придобити през календарната година, се декларират до 30 април на следващата година с годишната данъчна декларация по бл. 50 от ЗДДФЛ. На деклариране и облагане подлежат доходи, за които не са плащани текущо данъци и осигуровки - такива са, например, доходите от разпореждане с финансови инструменти, от продажба на имущество, от допълнителна извънтрудова дейност и др. Данъкът за физически лица е 10%.
- При продажба или замяна на недвижимо имущество и вещни права върху недвижимо имущество облагаемият доход представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, като тази разлика се намалява с 10% признати разходи.
- Доходът от наем на недвижим имот, намален с 10% признати разходи, се облага с данък от 10%.
- Когато наемателят е физическо лице, този доход се декларира и плаща от наемодателя авансово всяко тримесечие - до 30 април, 31 юли, 31 октомври през съответната година за изминалото тримесечие, като за последното тримесечие доходът се декларира с годишната данъчна декларация, където могат да се ползват и различни данъчни облекчения според съответната ситуация.
- Когато наемател е юридическо лице (фирма), фирмата е длъжна да удържи 10% окончателен данък при източника от наема, дължим на физическо лице, и да го преведе по сметка на НАП до края на месеца, следващ тримесечието на плащането. Фирмата декларира данъка по тримесечия (по чл. 55 от ЗДДФЛ), а наемодателят не подава декларация за този доход.
Не всяка продажба обаче генерира облагаем доход. Ето изключенията:
- Освободени от данък са доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажба/замяна са минали повече от три години. При спекулативна покупка на имот на зелено, който да бъде продаден скоро след като бъде завършен, данък върху реализираната печалба няма да се дължи единствено ако имотът е жилищен и от датата на придобиването му до датата на продажба са изтекли повече от три години. Облекчението важи само за един имот в рамките на една година. Важно е да знаете, че за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот се приема датата на въвеждането му в експлоатация, тъй като се смята, че от този момент недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Така, ако продадете имота веднага след като сградата бъде завършена, ще дължите данък печалба дори ако предварителният ви договор със строителя е сключен преди повече от три години.
- Под "жилищен имот" съдебната практика разбира имот, който към момента на продажба може да задоволява жилищни нужди, да бъде постоянно обитаван и да служи за дом. Т.е. тук говорим за имоти, получили Акт 16.
- Необлагаем е също доходът от продажба на до два имота в една и съща календарна година, ако между датата на придобиването и датата на продажбата/замяната са минали повече от 5 години. Тук не се ограничава предназначението на имотите - т.е. може да става дума за жилищни, търговски, производствени обекти и др. При селскостопански и горски имоти доходът не се облага, независимо от броя на продажбите, ако от покупката са изминали над 5 години.
- Доходът от продажба на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, също е необлагаем.
- При имот, съсобственост между съпрузи трябва да се има предвид, че всеки от двамата декларира отделно своя доход от продажба на съответната част от имота и плаща пропорционално дължимия данък.
Данъчни облекчения за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот
С годишната данъчна декларация можем да използваме и различни данъчни облекчения. Едно от тях касае именно притежавани жилищни имоти.
- Данъчните облекчения се попълват в Приложение 10 от годишната декларация. С облекчението за подобрения или ремонт може да намалим данъчната основа с до 1022 евро (т.е. да спестим/възстановим данък в размер на около 102 евро).
- За ползване на такова облекчение е необходимо да са спазени следните условия:
- имотът да е в България;
- да сме собственик или съсобственик;
- да имаме документ за платения труд за ремонта/подобренията;
- да не сме свързано лице с лицето, извършило ремонта.
Как се подава данъчна декларация?
- Годишната данъчна декларация за доходите на физическите лица се подава до 30 април, декларирайки доходи, имущество и облекчения за предходната календарна година.
- Попълването на декларацията може да стане електронно през портала за електронни услуги на НАП. За целта е необходимо да имате издаден ПИК код от НАП (издава се във всеки клон на агенцията).
- Всяко физическо лице, което не е самоосигуряващо се, може да подаде годишната данъчна декларация и на място в съответния офис на НАП по постоянен адрес.
Деклариране на притежаван имот е Гърция в НАП
Като местно лице на България, Вие сте длъжни да декларирате притежаваното имущество в чужбина, независимо дали то носи доход.
- Декларация по чл. 50 (Приложение № 8): В годишната данъчна декларация (ГДД), която подавате до 30 април 2026 г., трябва да попълните Приложение № 8. Там се описва видът на имота, местонахождението (Гърция), адресът и годината на придобиване.
- Декларация за необлагаеми доходи (Приложение № 13): Ако сте продали имот в Гърция и сделката е била необлагаема (например единствен имот, притежаван над 3 години), печалбата се посочва информативно тук.
Облагане на доходите от наем (СИДДО)
Ако имотът в Гърция генерира доход, той се облага в двете държави, но благодарение на СИДДО, няма да плащате двойно.
- В Гърция: Плащате прогресивен данък (15% за доходи до €12,000; 35% над тази сума).
- В България: Тези доходи също са облагаеми (10%). Вие обаче ползвате метода на данъчния кредит.Пример:Ако сте платили 15% данък в Гърция, в България декларирате дохода, но дължимият данък е 0 лв., тъй като платеният в чужбина е по-висок от българските 10%.